NOWE ZASADY WYKUPU MIESZKAŃ
W piątek, 22 listopada, Sejm znowelizował ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Jedną z najważniejszych zmian w ustawie jest powrót tzw. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
W myśl noweli, przy wykupie mieszkania lokatorskiego, można będzie wybrać pełną własność albo niepełną własność czykli tzw. własność spółdzielczą. Możliwe będzie również przekształcenie spółdzielczego mieszkania własnościowego w mieszkanie hipoteczne.
Jakie są podobieństwa a jakie różnice pomiędzy tymi dwoma prawami własnościowymi i czy warto starać się o pełne prawo własności?
Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak również pełna własność – tzw. „prawo odrębnej własności” nazywane potocznie własnością hipoteczną – są tak samo zbywalne. Oznacza to, że mieszkanie takie można np. sprzedać, zamienić lub podarować.
Ponieważ uzyskanie pełnej własności kosztuje to wydaje się, że z tego tylko powodu nie warto się starać o zmianę lub nabycie praw pełnej własności. Z drugiej jednak strony osoba, która zdecyduje się uzyskać pełne prawo własności będzie bardziej niezależna od spółdzielni i może np. w ogóle z niej wystąpić. Może dojść do takiej sytuacji, że wszyscy lokatorzy zrezygnują z członkostwa w spółdzielni i wtedy w budynku powstanie automatycznie wspólnota mieszkaniowa, która działać będzie na podstawie ustawy o własności lokali i tym samym wybrać do zarządzania budynkiem np. prywatną firmę.
Należy pamiętać, że przy sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego potrzebne jest jedynie zaświadczenie ze spółdzielni, która jest jego faktycznym właścicielem. W przypadku mieszkania hipotecznego konieczny będzie sądowy wypis z księgi wieczystej. Sprzedaż mieszkania ze spółdzielczym prawem własności jest możliwa dopiero gdy kupujący zostanie przyjęty w poczet członków spółdzielni. Dzięki noweli będzie również możliwy wynajem mieszkania bez zgody spółdzielni – zarówno tej o statucie lokatorskim jak i własnościowym, pod warunkiem, że najemca nie zmieni funkcji lokalu. Nie powinno być również problemów z uzyskaniem w banku kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Chociaż założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego mieszkania własnościowego nie oznacza, że stanie się ono hipotecznym.
Procedura zamiany mieszkania lokatorskiego na hipoteczne jest dosyć uciążliwa i długotrwała. Na początek należy uzupełnić wkład mieszkaniowy – jego wysokość to wartość rynkowa wyliczona przez rzeczoznawcę. Następnie należy zadbać o założenie księgi wieczystej. Koszt jej założenia oraz dokonania wpisu do niej wynosi obecnie, bez względu wielkość mieszkania, po jednej trzeciej najniższej miesięcznej płacy. Należy pamiętać również o tym, że przed wykupieniem mieszkania należy spłacić wszelkie zobowiązania wobec spółdzielni, np. zaciągnięty przez nas kredyt. Musi być również spłacony kredyt, który spółdzielnia zaciągnęła na budowę mieszkania. Ważną sprawą dla przyszłego nabywcy jest to, że jeżeli dysponują książeczkę mieszkaniową dostaną premię gwarancyjną.
Niestety ale uzyskanie od spółdzielni pełnej własności może ciągnąc się latami. Dotyczy to zarówno przekształceni mieszkania spółdzielczego we własnościowe jak również mieszkań lokatorskich, które po wykupieniu chcą uzyskać pełność własność. Tak długi termin wynika często z powodu bałaganu związanego z własnościami gruntu jak również z bierności spółdzielni w załatwianiu tych spraw. Na „zrobienie” porządków prawnych spółdzielnia ma teoretycznie 2 lata od momentu złożenia pierwszego wniosku „o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości”.
O wiele łatwiej i taniej jest przekształcić mieszkanie lokatorskie we własnościowe. Tego typu operację można załatwić nawet w miesiąc. Dodatkową zachętą przy takim przekształceniu mieszkania jest możliwość otrzymania ze spółdzielni bonifikaty. Kwota tej bonifikaty jest w gestii spółdzielni – ustawodawca dał w tym względzie spółdzielni wolną rękę, ma to określić statut spółdzielni.
Należy w tym miejscu dodać, że jeżeli już posiadamy mieszkanie ze spółdzielczym prawem własności w każdej chwili możemy wystąpić o jego przekształcenie w mieszkanie we własność hipoteczną.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wejdzie w życie najprawdopodobniej w styczniu lub na początku lutego 2003 roku.
Źródło: Gazeta Wyborcza z dn.27.11.2002