ZANIM ROZPOCZNIE SIĘ BUDOWĘ DOMU, TRZEBA ZGROMADZIĆ SPORO DOKUMENTÓW

Zanim rozpocznie się budowę domu, warto zorientować się w przepisach, aby nie podejmować działań “po omacku”. Trzeba też koniecznie wiedzieć, jakie przygotować dokumenty, żeby urzędnicy nie odsyłali nas w nieskończoność po coraz to nowe załączniki.

Zanim zacznie się proces inwestycyjny warto pamiętać o podstawowych przepisach:
· od ściany domu z oknem lub drzwiami do granicy działki musi być zachowana odległość min 4 m;
· od ściany domu bez okna i drzwi do granicy działki musi być min 3 m;
· okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać tej odległości o więcej niż pół metra, a balkony lub loggie – nie więcej niż o metr;
· jeśli działka przylega do ulicy obowiązuje tzw. linia zabudowy – ustalająca odległość budynku od krawędzi ulicy (można ją uzyskać w gminnym wydziale architektury);
· w niektórych przypadkach możliwe jest wybudowanie domu przy granicy działki; określają to przepisy szczegółowe, decydujące np. o odległości budynków od siebie;
· usytuowanie budynku na działce jest w dużej mierze już przesądzone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; nie stosując się do nich, inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę.

Przed zakupem działki warto sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego, co w danej okolicy ma powstać. O tym, co w przyszłości zostanie wybudowane na terenach sąsiadujących z działką, można dowiedzieć się w gminie w wydziale architektury. Nawet przed zakupem działki można wystąpić o tzw. decyzję o warunkach zabudowy. Stanowi ona promesę pozwolenia na budowę. Aby ją uzyskać, należy złożyć w gminie wniosek z następującymi załącznikami:
· mapa geodezyjne z oznaczeniem granic działki;
· opis planowanego obiektu (np. dom jednorodzinny parterowy bez podpiwniczenia, z wiatą garażową wolno stojącą);
· opis planowanych instalacji (np. woda z własnej studni, szambo, rodzaj ogrzewania itp.).

Decyzja o warunkach zabudowy określa:
· rodzaj inwestycji (np. budynek mieszkalny);
· warunki zabudowy (liczba kondygnacji, kształt dachu, linia zabudowy);
· rozwiązania techniczne (zaopatrzenie w wodę, odprowadzenie ścieków, deszczówki itp.);
· linie rozgraniczające;
· okres ważności decyzji;
· dokumenty i opinie, które trzeba zgromadzić, aby otrzymać pozwolenie na budowę.

Należy pamiętać, że również sąsiedzi zostaną powiadomieni o planowanej budowie i mogą oni wnieść odwołanie. Mają na to dwa tygodnie. Jeżeli w tym czasie nie wpłyną odwołania, to decyzja staje się prawomocna i od tej chwili można starać się o pozwolenie na budowę.

Dysponując danymi z decyzji o warunkach zabudowy warto podjąć ostateczną decyzję odnośnie zakupu interesującej nas działki, ponieważ dalsze kroki pochłoną sporo czasu i energii oraz wiążą się z ponoszeniem pewnych kosztów. Ponadto, aby otrzymać pozwolenie na budowę, należy posiadać tytuł prawny do gruntu.

Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy czas wybrać projekt domu. Można go wybrać z pośród gotowych rozwiązań lub zlecić opracowanie indywidualnego projektu architektowi. Projekt gotowy jest tańszy i jego zatwierdzenie zajmuje mniej czasu. Natomiast projekt indywidualny jest droższy, a jego zatwierdzenie pochłania na ogół więcej czasu. Warto też się dowiedzieć, czy architekt będzie odwiedzał budowę w ramach nadzoru autorskiego i ile będzie to kosztowało.

Projekt architektoniczny jest jednym z elementów projektu budowlanego, który składa się z:

· mapy z oznaczeniem granic działki;
· usytuowania i obrysu planowanych i istniejących obiektów budowlanych (wjazd, śmietnik, studnia, szambo);
· projekt uzbrojenia terenu (przyłącza zewnętrzne i wewnętrzne, np. instalacja elektryczna, grzewcza);
· sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków;
· układ komunikacyjny (dojazdy, dojścia, miejsca postojowe) i plan zieleni.

Do uzyskania pozwolenia na budowę trzeba jeszcze zgromadzić:
· oświadczenia zakładów, które dostarczają media;
· warunki przyłączenia budynku do sieci elektrycznej, telekomunikacyjnej, wodno-kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej oraz dróg dojazdowych;
· kopie uprawnień projektanta.

Po zebraniu w/w dokumentów można się ubiegać o uzyskanie pozwolenia na budowę. Żeby je otrzymać, należy przedłożyć:

1. projekt budowlany w trzech egzemplarzach razem z uzgodnieniami, opiniami i pozwoleniami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
2. dowód potwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
3. jeśli będą stosowane nowe, nie sprawdzone jeszcze, rozwiązania techniczne, należy dołączyć opinię fachowca z odpowiednimi uprawnieniami lub instytutu badawczeg;.
4. jeżeli inwestor ma pełnomocnika, który występuje w jego imieniu, to potrzebne jest pisemne upoważnienie dla niego.

Pozwolenie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Na jego wydanie urząd ma miesiąc, choć w skomplikowanych przypadkach zdarza się, ze trzeba czekać dłużej. Gdy urząd przeciąga sprawę albo odmawia wydania pozwolenia, tłumacząc się np. brakiem koncepcji zagospodarowania terenu i układu komunikacyjnego można się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Uwaga !
Warto zażądać na piśmie wykazu wszystkich potrzebnych dokumentów, aby urzędnicy nie odsyłali nas w nieskończoność po coraz to nowe załączniki. Warto również sporządzić kopie (kserokopie) przekazywanych do urzędu dokumentów i potwierdzać ich przekazanie (np. stempel urzędu na kserokopii).

Pozwolenie staje się prawomocne po 14 dniach od daty odebrania i jest ważne przez dwa lata. Również ewentualna przerwa w budowie nie powinna być dłuższa niż dwa lata.

Gdy pozwolenie na budowę się uprawomocni, na siedem dni przed planowanym terminem rozpoczęcia prac należy ten fakt zgłosić do urzędu. Wtedy trzeba nabyć i ostemplować dziennik budowy, w którym odnotowywany będzie przebieg wszystkich prac - etap po etapie. Urząd przyjmie oświadczenie kierownika budowy i inspektora nadzoru (nie może to być ta sama osoba) o podjęciu się przez nich obowiązków.

Na budowie, w widocznym miejscu, należy umieścić tablicę z danymi inwestora, wykonawcy i kierownika budowy. Za brak tablicy grozi mandat.

Obowiązkiem inwestora jest zapewnienie wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby uprawnione (inspektora nadzoru). Nieprzestrzeganie tego wymogu grozi odpowiedzialnością karną wynikająca z prawa budowlanego.

Dopiero po spełnieniu tych wszystkich wymagań można ze spokojem zaczynać budowę. Jako początek budowy przyjmuje się wytyczenie granic budynku, niwelację terenu budowy lub budowę tymczasowych obiektów.



Źródło: Gazeta Wyborcza – Dom - z dn. 01.10.2003 r.